2 浏览银发〔2024〕2 号
中国人民银行上海总部，各省、自治区、直辖市及计划单列
市分行；国家金融监督管理总局各监管局；国家开发银行，
各政策性银行、国有商业银行，中国邮政储蓄银行，各股份
制商业银行：
为深入贯彻落实党中央、国务院决策部署，支持加快建
立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，培育和
发展住房租赁市场，促进房地产市场平稳健康发展，根据《国
务院办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》
（国办发〔2016〕39 号）、《国务院办公厅关于加快发展保
障性租赁住房的意见》（国办发〔2021〕22 号）等文件要求，
现就金融支持住房租赁市场发展提出以下意见。
一、基本原则和要求
（一）支持住房租赁供给侧结构性改革。金融支持住房
租赁市场发展应突出重点、瞄准短板，主要在大城市，围绕
解决新市民、青年人等群体住房问题，支持各类主体新建、
改建和运营长期租赁住房，盘活存量房屋，有效增加保障性
和商业性租赁住房供应。
（二）重点支持自持物业的专业化、规模化住房租赁企
业发展。金融支持住房租赁市场发展应坚持房子是用来住
的、不是用来炒的定位，重点支持以独立法人运营、业务边
界清晰、具备房地产专业投资和管理能力的自持物业型住房
租赁企业，促进其规模化、集约化经营，提升长期租赁住房
的供给能力和运营水平。
（三）建立健全住房租赁金融支持体系。金融支持住房
租赁市场发展应以市场配置为主，按市场化原则自主决策，
为租赁住房的投资、开发、建设、运营提供多元化、多层次、
全周期的金融产品和金融服务体系，市场功能完备、结构均
衡、竞争有序。
——金融机构分工合理。商业性金融机构要按照依法合
规、风险可控、商业可持续的原则，满足各类住房租赁主体
合理融资需求。政策性开发性金融机构限于在符合自身职能
定位和业务范围的前提下，为保障性租赁住房建设运营提供
融资。
——金融产品创新规范。住房租赁信贷产品应功能明
确，期限和利率定价合理，风险评价和贷后管理完善。直接
融资产品应结构简单清晰、定价透明，资金用途真实合规，
市场约束和运行机制健全有效。
——信贷和资本市场配置优化。信贷市场主要满足各类
主体开发建设、购买租赁住房，以及住房租赁企业流动性和
日常运营需求。资本市场侧重于发展住房租赁长期投融资工
具。信贷市场和资本市场可根据住房租赁不同环节收益和风
险特点，协同配合、合理接续。
二、加强住房租赁信贷产品和服务模式创新
（四）加大住房租赁开发建设信贷支持力度。支持商业
银行向房地产开发企业、工业园区、农村集体经济组织、企
事业单位等各类主体依法合规新建、改建长期租赁住房发放
住房租赁开发建设贷款。住房租赁开发建设贷款期限一般为
3 年，最长不超过 5 年，租赁住房建设的项目资本金比例应
符合国务院关于固定资产投资项目资本金制度相关要求。
（五）满足团体批量购买租赁住房的合理融资需求。对
于企业和符合条件的事业单位依法依规批量购买存量闲置
房屋用作宿舍型保障性租赁住房，专业化规模化住房租赁企
业依法依规批量购买存量闲置房屋用作保障性或商业性租
赁住房长期持有运营的，鼓励商业银行在风险可控、商业可
持续、严格不新增地方政府隐性债务的前提下，发放住房租
赁团体购房贷款。利用贷款购买的商品住房、商业用房等应
为法律关系清晰、已竣工验收的房屋，贷款存续期内，房屋
租赁用途不得改变。住房租赁团体购房贷款的期限最长不超
过 30 年，贷款额度原则上不超过物业评估价值的 80%，贷款
利率由商业银行综合考虑借款人风险状况、风险缓释措施等
因素合理确定。
（六）支持发放住房租赁经营性贷款。住房租赁企业运
营自有产权长期租赁住房的，住房租赁经营性贷款的期限最
长不超过 20 年，贷款额度原则上不超过物业评估价值的 80%。
住房租赁企业依法合规改造工业厂房、商业办公用房、城中
村等形成的非自有产权租赁住房，住房租赁经营性贷款的期
限最长不超过 5 年，贷款额度原则上不超过贷款期限内应收
租金总额的 70%。
商业银行应对租赁住房运营管理合法合规情况，租赁住
房的租金水平、出租率，以及住房租赁企业的专业能力、财
务状况、持续审慎经营等开展尽职调查，并结合住房租赁企
业的经营、风险特点和贷款用途，合理审慎设计贷款的额度、
期限、利率和还款方式。
住房租赁企业应以租金收入作为第一还款来源。商业银
行在依法合规、有效防控风险和商业可持续的前提下，可根
据住房租赁企业的资信和经营情况发放信用贷款或质押、抵
押贷款。商业银行发放质押、抵押贷款应审慎评估质押、抵
押的法律风险，确保质权和抵押权可执行。
对于开发建设和持有运营为同一主体的租赁住房项目，
住房租赁经营性贷款可用于置换项目前期的住房租赁开发
建设贷款。商业银行在发放住房租赁开发建设贷款时，可同
时签订住房租赁经营性贷款合同，与借款人约定后续住房租
赁经营性贷款的发放接续条件，将住房租赁经营性贷款纳入
住房租赁开发建设贷款的还款资金来源。
（七）完善住房租赁相关企业综合金融服务。鼓励商业
银行积极探索适合住房租赁相关企业需求特点的金融服务
模式和金融产品，向住房租赁企业、住房租赁经纪机构、住
房租赁管理服务平台等提供开户、结算、咨询、现金管理等
综合性金融解决方案。
三、拓宽住房租赁市场多元化投融资渠道
（八）增强金融机构住房租赁贷款投放能力。支持商业
银行发行用于住房租赁的金融债券，筹集资金专门用于增加
住房租赁开发建设贷款、团体购房贷款和经营性贷款的投
放。
（九）拓宽住房租赁企业债券融资渠道。支持住房租赁
企业发行债券，专项用于租赁住房建设、购买和运营。鼓励
优化债券发行流程，提高住房租赁债券发行效率，为住房租
赁企业提供融资便利。
（十）支持发行住房租赁担保债券。住房租赁企业持有
运营的租赁住房具有持续、稳定现金流的，可将物业抵押作
为信用增进，发行住房租赁担保债券。住房租赁担保债券纳
入债券管理框架。
（十一）稳步发展房地产投资信托基金。稳步推进房地
产投资信托基金试点工作，在把控风险前提下，募集资金用
于住房租赁企业持有运营长期租赁住房。支持房地产投资信
托基金份额交易流通，促进住房租赁企业长期稳定经营，防
范短期炒作。优先支持雄安新区、海南自由贸易港、深圳中
国特色社会主义先行示范区等国家政策重点支持区域以及
人口净流入的大城市开展房地产投资信托基金试点，为利用
各类建设用地（含集体建设用地、企事业单位自有空闲土地
等）依法依规建设和持有运营长期租赁住房的企业提供资金
支持。
（十二）引导各类社会资金有序投资住房租赁领域。支
持金融机构、资产管理机构规范投资住房租赁相关金融产
品。鼓励住房租赁企业、专业资产管理机构通过房地产投资
信托基金长期持有运营租赁住房。支持保险资金等长期资金
投资住房租赁市场。鼓励住房租赁企业和金融机构利用利率
衍生工具对冲相关利率风险。
四、加强和完善住房租赁金融管理
（十三）严格住房租赁金融业务边界。住房租赁金融业
务要严格定位于支持住房租赁市场发展，不得为短期投机炒
作行为提供融资。住房租赁金融产品及服务应与其他住房金
融产品及服务明确区别，严禁以支持住房租赁的名义为非租
赁住房融资，严禁将住房租赁金融产品违规用于商业性房地
产开发。
（十四）加强住房租赁信贷资金管理。商业银行应建立
完善的贷款审批机制和风险管理机制，严格住房租赁贷前审
查和贷后管理，加强对借款人、项目属性、贷款用途真实性、
还款资金来源的跟踪调查，确保贷款资金按照约定用途用于
住房租赁建设、购买和运营，切实防范资金挪用、套现等风
险。对于贷款期间项目租赁属性或房屋租赁用途发生改变
的，应及时收回贷款，并视情况对借款人采取适当的风险防
控措施。
（十五）规范住房租赁直接融资产品创新。住房租赁直
接融资产品应基础资产质量优良、结构简单、法律关系清晰、
信息公开透明、资金用途合法合规。相关部门应明确住房租
赁企业的业务模式、募集资金用途等政策及审核要求，完善
信息披露和存续期管理，采取有效措施确保募集资金用于租
赁住房建设、购买和运营等相关活动，不得挪作他用。
（十六）防范住房租赁金融风险。商业银行等为住房租
赁提供融资的金融机构应建立健全相关制度，加强合规性审
查和评估，确保审慎合规开展相关业务。对各类住房租赁企
业以及持有租赁住房的房地产开发企业负债水平进行上限
控制，确保其资产负债率保持在适度区间。加强对住房租赁
企业的运营管理、财务状况、资金用途等的监控，对住房租
赁企业等借款主体存在违反借款合同约定情形的，要及时采
取加速清偿、提前收贷等有效措施化解风险。
金融机构在提供融资前需确保住房租赁企业已按规定
向住房城乡建设部门进行开业报告或者备案从事住房租赁
经营业务。对住房租赁直接融资产品应充分揭示其与住房租
赁业务、房地产市场相关的风险，建立健全风险预警及处置
机制，保护投资者合法权益。
（十七）加强住房租赁金融监测评估。中国人民银行牵
头住房租赁金融统计，加强对住房租赁金融产品的统计、调
查和监测分析。相关部门加强住房租赁相关信息共享，发挥
监管合力。
本意见自 2024 年 2 月 5 日起施行。
中国人民银行
国家金融监督管理总局
2024 年 1 月 5 日