2 浏览各银保监局，各省、自治区、直辖市及新疆生产建设
兵团住房和城乡建设厅（委、管委、局），中国人民
银行上海总部，各分行、营业管理部，各省会（首府）
城市中心支行，各副省级城市中心支行，各大型银行、
股份制银行、外资银行：
为明确商业银行出具保函置换预售监管资金相关
要求，支持优质房地产企业合理使用预售监管资金，
防范化解房地产企业流动性风险，促进房地产市场平
稳健康发展，现将有关事项通知如下：
一、允许商业银行按市场化、法治化原则，在充
分评估房地产企业信用风险、财务状况、声誉风险等
的基础上进行自主决策，与优质房地产企业开展保函
置换预售监管资金业务。
二、保函仅可用于置换依法合规设立的预售资金
监管账户的监管额度内资金。房地产企业要按照《关
于规范商品房预售资金监管的意见》（建房〔2022〕16
号）规定开设预售资金监管账户，购房人缴纳的定金
和首付款、商业银行发放的按揭贷款以及其他形式的
购房款等商品房预售资金，应当全部直接存入监管账
户。监管账户内资金达到住房和城乡建设部门规定的
监管额度后，房地产企业可向商业银行申请出具保函
置换监管额度内资金，保函置换金额不得超过监管账
户中确保项目竣工交付所需的资金额度的 30%，置换
后的监管资金不得低于监管账户中确保项目竣工交付
所需的资金额度的 70%。
三、监管额度内资金拨付使用时，预售资金监管
账户开立行（以下简称监管账户行）应在 3 个工作日
内将相关信息通知出具保函的银行，出函银行要督促
房地产企业向监管账户内补足差额资金（拨付资金× 保函置换预售监管资金的比例），保函金额相应下调，
确保监管账户内资金始终不低于项目竣工交付所需的
资金额度的 70%。如房地产企业未向监管账户内补足
差额资金，保函金额不得调整。
四、商业银行要合理确定保函期限，确保与项目
建设周期相匹配。项目竣工交付或商品房项目完成房
屋所有权首次登记预售资金协议解除后，保函相应失
效。
五、监管评级 4 级及以下或资产规模低于 5000
亿元的商业银行不得开展保函置换预售监管资金业
务。商业银行不得向作为本银行主要股东、控股股东
或关联方的房地产企业出具保函置换预售监管资金。
企业集团财务公司等非银行金融机构不得出具保函置
换预售监管资金。
六、商业银行在出具保函置换预售监管资金时，
要参照开发贷款授信标准，充分评估房地产企业信用
风险、财务状况、声誉风险、项目销售前景和剩余货
值等，与经营稳健、财务状况良好的优质房地产企业
开展保函置换预售监管资金业务。对债权债务关系复
杂、涉案涉诉纠纷较多、对外担保额度过大、施工进
度明显低于预期的项目，应审慎出具保函。对于项目
主体与总承包方存在关联关系的，要充分评估项目风
险。保函额度全额计入对房地产企业及其所属集团的
统一授信额度。
七、商业银行要通过保证金、房地产企业反担保
以及其他增信措施，防范保函业务风险，按要求计提
风险资本，提取风险准备。
八、房地产企业提供商业银行出具的保函，向住
房和城乡建设部门请求释放预售资金监管账户相应额
度资金的，监管账户行应配合住房和城乡建设部门做
好必要的审核工作。住房和城乡建设部门研究同意后
向监管账户行发出拨付指令。监管账户行根据住房和
城乡建设部门拨付指令做好资金拨付，并等额减少账
户管理额度。
九、在保函有效期内，如监管账户内剩余资金不
足以支付项目工程款，出函银行应立即履约垫付，在
保函额度内支付扣除账户内剩余资金后的差额部分。
一旦出现垫付，出函银行要及时向房地产企业采取追
索措施，保全债权安全。垫付资金应足额计提拨备、
真实分类，不得隐藏风险。
十、各地不得强制商业银行出具保函，不得将出
具保函与当地预售资金监管资格挂钩。住房和城乡建
设部门、金融管理部门应为商业银行开展保函置换预
售监管资金业务提供必要支持。
十一、房地产企业要按规定使用保函置换的预售
监管资金，优先用于项目工程建设、偿还项目到期债
务等，不得用于购置土地、新增其他投资、偿还股东
借款等。房地产企业要按约定承担监管账户内的资金
补足义务，确保项目建设资金充足。
十二、各地要加强房地产企业管理，对房地产企
业违规使用资金的行为进行严肃查处。监管账户行、
出函银行发现房地产企业违规使用资金，或在预售资
金拨付后未及时补足差额资金，应及时报告有关部门。
住房和城乡建设部门、金融管理部门可采取联合约谈、
行政处罚等措施，督促房地产企业纠正违规行为。
中国银保监会办公厅
住房和城乡建设部办公厅
中国人民银行办公厅
（此件发至银保监分局、人民银行地市中心支行
2022 年 11 月 12 日
和地方法人商业银行）
1.中国银保监会、住房和城乡建设部、人民银行发布
《关于商业银行出具保函置换预售监管资金有关工作
的通知》
http://www.cbirc.gov.cn/cn/view/pages/ItemDeta
il.html?docId=1081351&itemId=917&generaltype=0
2.中国银保监会、住房和城乡建设部、人民银行有关
部门负责人就《关于商业银行出具保函置换预售监管
资金有关工作的通知》答记者问
http://www.cbirc.gov.cn/cn/view/pages/ItemDeta
il.html?docId=1081350&itemId=917&generaltype=0